Dívida de condomínios sobe 45%

Veja como evitar ações judiciais. Este ano foram 1,3 mil processos no TJ-RJ. Chame o síndico e negocie para evitar que imóvel vá a leilão

Leonardo Schneider: desde a aprovação do CPC em 2016, as ações de cobranças são mais rápidas - Daniel Castelo Branco/ Agência O Dia

A inadimplência começa a assombrar os condomínios. Em termos de valores da dívida, aumentou 45% entre 2015 e 2017 e as ações para retomada de imóveis até março deste ano já passam de 1,38 mil no Rio. Somente no ano passado, o número de processos chegou a 6,62 mil, segundo dados do Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro (TJ-RJ). E para evitar que o imóvel seja levado a leilão para quitar a dívida com o condomínio, conforme prevê o Novo Código de Processo Civil (CPC), os inadimplentes devem tomar algumas precauções, como não deixar acumular boletos em atraso e a execução da dívida em três dias após sentença judicial. E, ao menor sinal de que terá dificuldade para pagar, chamar o síndico a fim de negociar, antes que se chegue a níveis insustentáveis e a ação pare nos tribunais.

Desde a aprovação do novo CPC, em 2016, as cobranças são "a jato" e vão bater na Justiça rapidamente. Hoje não é mais exigido prazo tão longo. Entre cobranças e judicialização, o período máximo é de 120 dias, explica Leonardo Schneider, vice-presidente do Secovi-Rio, sindicato da habitação. "A saída é negociar para evitar o pior", orienta.

A mudança das regras de cobrança, facilitando o processo contra o condômino inadimplente, faz com que devedores corram para fechar acordos com síndicos na tentativa de impedir a execução da dívida e possível perda do imóvel. "O que é o mais indicado para evitar as custas de um processo", recomenda Schneider.

Uma outra dica para os inadimplentes é apelar para o bom senso a fim de evitar que tanto o condomínio perca a receita quanto o condômino vá parar em lista de devedores e ainda com risco de ficar sem o apartamento. "O condômino deve buscar o síndico e expor a situação e pedir prazo maior para pagar a taxa em atraso. Há casos em que é possível parcelar a dívida em cheque ou em cartão de crédito", alerta Schneider.

Avaliação similar tem o advogado Neviton Daris, especialista em Direito Imobiliário. Segundo ele, o melhor caminho quando há atraso nas contas é tentar entrar em acordo sem procedimento judicial. "Não vale a pena propor ação de até três ou quatro meses de atraso, até porque acabará com acordo em juízo e, acordo por acordo, melhor fazer antes do que ter gastos com custas processuais", afirma.

Schneider adverte que quando a inadimplência é constante não há outra solução que não seja a via judicial. "No novo CPC dívida de condomínio passou a ser título executivo. Por conta disso, o devedor é intimado a pagar em três dias", complementa Neviton Daris.

Caso não ocorra a quitação, o juiz pode determinar a penhora do imóvel. Persistindo a dívida, a unidade será leiloada. "Do valor arrecadado é retirado o montante da dívida e as custas, o que sobrar é do proprietário do imóvel", diz.

O QUE DIZ O NOVO CPC

EM DIA COM A TAXA

O novo Código Civil no Artigo 1.335, no parágrafo 3º, diz que para participar de assembleias o condômino tem que estar quite com a taxa mensal. Então para evitar dor de cabeça, o melhor a fazer, caso não esteja em dia, é evitar esse embate.

PROPORCIONAL

Já o Artigo 1.336 estabelece que a contribuição do condômino para as despesas do despesa do condomínio tem que ser proporcional às suas frações ideais, salvo disposição em contrário na convenção. Portanto, se a despesa passar desse patamar e não estiver na convenção do condomínio, pode ser questionada.

OUTRAS NORMAS

Outras normas são mais comuns, como não fazer obras que comprometam a segurança da edificação, não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas; não perturbar o sossego, salubridade e segurança dos demais moradores, entre outros.

JUROS POR ATRASO

Os juros cobrados em caso de atraso também constam no Código Civil. No § 1º do Artigo 1.336, "o condômino que não pagar a sua contribuição ficará sujeito aos juros moratórios convencionados ou, não sendo previstos, de 1% ao mês e multa de até 2% sobre o débito".

MULTA PREVISTA

Em caso de descumprimento, o condômino pagará multa prevista no ato constitutivo ou na convenção, não podendo ser superior a cinco vezes o valor de suas contribuições mensais, independentemente das perdas e danos que se apurarem; não havendo disposição expressa, caberá à assembleia geral, por dois terços no mínimo dos condôminos restantes, deliberar sobre a multa.

DELIBERAÇÃO

No Artigo 1.337, o condômino, ou possuidor, que não cumpre com os seus deveres perante o condomínio poderá, por deliberação de três quartos dos condôminos restantes, ter que a pagar multa correspondente até ao quíntuplo do valor do condomínio.

INADIMPLENTES

Da mesma forma que condomínios podem entrar na Justiça contra inadimplentes, o devedor também tem direitos, alerta o advogado Marcellus Amorim.

AÇÃO CONTRA VEXAÇÃO

Condôminos alvos de constrangimento e vexação por parte de síndicos e vizinhos, podem acionar a Justiça. "O atraso em arcar com a cota condominial acarreta multa, juros e a proibição de votar nas assembleias", explica Amorim.

DIREITOS E DEVERES

"Como podemos ver, o Novo Código é bastante claro ao discriminar os direitos e os deveres dos proprietários de apartamentos. Ao seguir corretamente essas normas, o condômino pode usufruir tranquilamente do que é seu, tirando proveito de tudo o que lhe é de direito e sem nunca ultrapassar os limites dos demais", aponta Amorim.

Empresa aponta alternativa para manter o caixa

Com o crescimento das dívidas condominiais, o especialista na compra de inadimplência da CreditCon, Hadan Palasthy, viu a cessão de créditos para condomínios prosperar, uma vez que o síndico já pode contar com soluções financeiras para diminuir a falta de pagamento ou garantir o dinheiro em caixa.

"A empresa tem o objetivo de restaurar o equilíbrio financeiro por meio da cessão de créditos do passivo. Esta solução é rápida, eficaz e beneficia o prédio integralmente. Além de livrar os síndicos de tratarem assuntos financeiros com os vizinhos devedores, os outros moradores que pagam as contas em dia não têm as cotas condominiais oneradas", afirma Palasthy.

A aprovação para a concessão de créditos deve ser feita em assembleia e, a partir daí a empresa de crédito assume as dívidas do condomínio, media as cobranças e acompanha todo o processo jurídico, do início da ação condominial até o seu desfecho, explica

"Mesmo que o Novo Código de Processo Civil tenha tornado as cobranças mais ágeis, síndico, subsíndico e conselheiros podem, em assembleia, optar por soluções que visam trazer mais segurança financeira para o condomínio", explica.

Foto: O Dia.